El mercado inmobiliario brilla a medida que los compradores extranjeros elevan los precios a máximos históricos

A raíz de la pandemia, los compradores extranjeros han vuelto al mercado inmobiliario español, con la compra de viviendas batiendo récords en 2022 y una fuerte demanda de viviendas de lujo. Los británicos, alemanes y franceses siguen siendo los principales compradores extranjeros, pero otras nacionalidades también han ganado protagonismo.

Los compradores extranjeros han vuelto con fuerza al mercado inmobiliario español tras la pandemia. En 2022, la compra de viviendas batió récords y el precio promedio por metro cuadrado de bienes raíces alcanzó un máximo histórico. La demanda extranjera ha crecido más rápido que la demanda interna en el segmento del mercado de lujo.

Los británicos, alemanes y franceses se han mantenido como los principales compradores extranjeros, aunque otras nacionalidades también han ganado protagonismo. Por ejemplo, los holandeses, los noruegos, los irlandeses y los ucranianos han aumentado su presencia en el mercado, aunque por diferentes motivos. Adicionalmente, la demanda de Estados Unidos y América Latina ha cobrado impulso, impulsada por la fortaleza del dólar frente al euro.

Una novedad importante que se ha producido en los últimos meses es la puesta en marcha de un impuesto a las grandes fortunas. Este nuevo impuesto temporal lo pagarán los contribuyentes con un patrimonio superior a los 3 millones de euros y afectará también a los extranjeros no residentes, lo que podría tener consecuencias en el mercado inmobiliario.

Este año ha sido histórico en cuanto a la compra de viviendas por parte de extranjeros. Durante la primera mitad del año, los notarios estimaron 72.987 transacciones de vivienda en España lideradas por compradores extranjeros, la cifra más alta de la serie histórica iniciada en 2007. Además, estas operaciones representaron el 20,3% del total registrado en el conjunto del país. igualando el récord establecido en la segunda mitad de 2015. Adicionalmente, el precio promedio que los extranjeros han pagado por las propiedades ha marcado nuevos máximos.

Esta tendencia continuó en el tercer trimestre del año. Según el Colegio de Registradores (colegio de registradores), entre junio y septiembre, los extranjeros compraron 26.728 viviendas en España, lo que representa el 15,92% del total de ventas registradas y un nuevo récord en la serie histórica de este organismo, tanto en volumen como en peso sobre el total de operaciones. Estas cifras muestran una clara y consolidada tendencia alcista y están impulsadas en gran medida por la fortaleza del mercado de fichajes local.

Los compradores extranjeros están cada vez más interesados ​​en el segmento de lujo del mercado. Así lo corrobora un estudio de la agencia inmobiliaria especializada Lucas Fox, que afirma que el crecimiento de la demanda extranjera de viviendas de lujo fue más rápido que el de la demanda interna en el primer semestre del año, alcanzando una cuota de mercado récord del 14,7% en el final del primer semestre. La compañía afirma que la demanda se ha ido diversificando a lo largo de 2022 e insiste en que “en un contexto internacional de creciente incertidumbre, los compradores extranjeros han mostrado su confianza en el inmobiliario español como una opción de estilo de vida y una inversión sólida”.

Los compradores extranjeros han pagado el precio más alto de la historia para comprar viviendas en España en 2022. Así lo demuestran los datos del Consejo General del Notariado, que sitúa el precio medio pagado por los compradores extranjeros por cada metro cuadrado de vivienda en 2.062 euros durante el primer semestre del año. Esta cantidad no solo muestra un aumento del 10,6% interanual sino que también rompe el récord de la serie recaudada por los notarios desde 2007, durante la burbuja inmobiliaria.

El nuevo precio máximo ha venido impulsado principalmente por el precio medio que pagan los extranjeros no residentes por sus viviendas (2.522 €/m2, también récord, creciendo un 2,9% interanual), que supera con creces al pagado por los residentes ( 1.622 €/m2, aumentando un 8,2% respecto al primer semestre de 2021) y nacionales (1.560 €/m2, con un incremento interanual del 5,2%).

Los precios crecieron en términos interanuales en el conjunto de España, con la región de Extremadura a la cabeza de la lista, con una subida del 34,3%, seguida de Asturias (27,5%), Murcia (19%), Madrid ( 16,6%), Aragón (16,1%), Comunidad Valenciana (13,6%), Canarias (13,1%), Cantabria (11%) y Cataluña (10,4%). Los extranjeros que pagaron mayores cantidades por metro cuadrado fueron los de Dinamarca (2.870€/m2), Estados Unidos (2.837€/m2), Noruega (2.701€/m2), Suecia (2.701€/m2), Alemania (2.657€/m2 /m2) y Suiza (2.567 €/m2). Los compradores de los Países Bajos, Francia, Bélgica, Italia e Irlanda también superaron el precio medio pagado por los extranjeros en su conjunto.

Las nacionalidades más destacadas de 2022 en cuanto a volumen de operaciones son británica, alemana y francesa, aunque este año han ganado protagonismo compradores de Holanda, Noruega, Irlanda, Ucrania, Estados Unidos y Latinoamérica. Según datos notariales, los extranjeros holandeses, noruegos e irlandeses lideraron el aumento de la compraventa de viviendas en España, con incrementos superiores al 100% en los tres casos, por lo que formalizaron más del doble de operaciones que en el mismo periodo de el año previo.

Los expertos atribuyen este auge a factores como el fomento del teletrabajo, el buen clima, las buenas comunicaciones, los ‘hubs’ tecnológicos que se consolidan en España, los precios de la vivienda comparativamente más bajos que en otros países europeos y la crisis energética. Adicionalmente, también han ganado protagonismo en el mercado compradores e inversores de Estados Unidos y Latinoamérica, que han aprovechado la debilidad del euro, que en 2022 ha perdido la paridad con el dólar, para comprar propiedades ‘con descuento’.

Por otro lado, los compradores británicos están perdiendo terreno en el mercado. En el tercer trimestre, el 9,3% de los compradores procedían de Reino Unido, la cifra más baja desde que los registradores recogen datos, y muy lejos del casi 24% que representaron en las ventas a extranjeros en 2015.

Según los expertos, los compradores extranjeros prefieren casas amplias con terraza y piscina, principalmente en zonas de costa, para ser utilizadas como segunda residencia en la mayoría de los casos. También crece el interés por aprovechar temporadas o estancias más largas, así como el teletrabajo, además de los factores tradicionales como el buen tiempo, la conectividad aérea o un coste de vida más bajo que en sus países de origen.

Por localización, la Costa Blanca (Alicante), la Costa del Sol (Málaga), Baleares y Canarias siguen siendo las zonas donde los extranjeros tienen un mayor peso en el mercado inmobiliario. Sin embargo, dependiendo de la nacionalidad, existen variaciones en las ubicaciones preferidas.

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